□ 陈抨印
物业服务与管理是事关群众生活质量和切身利益的重要工作。高质量的物业服务与管理是新时代做好群众工作的重要抓手，是坚持为人民服务的具体实践，更是城市治理现代化的客观需要。
为有效提升安康高新区物业服务管理工作水平，通过深入走访、开展座谈等方式，对此项工作进行专题调研。
一、基本现状及主要成效
安康高新区已交付入住的物业小区54个，从业人员约2000余人，5个小区已成立业主委员会，2个小区成立物业管理委员会。现有物业企业38家，9家物业企业成立党支部;14个小区成立党支部;物业管理覆盖率100%，无“三无小区”。
(一)工作推进有序有力。由主管部门对辖区小区物业服务实行“月巡查”制度，对照服务标准、服务合同现场检查评比排名，建立“红黑榜”。对群众反响差的物业企业，实行台账管理，推行干部包联制度，跟踪督办问题整改进度。
(二)法制保障日益完备。《安康市物业服务与管理条例》于2023年6月1日正式施行，为规范物业服务市场秩序、维护物业活动各方权益提供了有力的法律保障。
(三)自治组织日趋健全。积极推动54个商住小区成立物业企业党支部、小区党支部，吸纳党员进入物业企业管理，动员业主党员加入小区党组织，在党的领导下开展工作。
(四)物业企业监管有力。对物业服务中的设施减配、服务降标、乱搭乱建等焦点问题，由行业主管部门依据规定进行查处，定期对物业服务情况进行量化考评，有效监督物业企业遵规守矩。
二、存在问题
(一)物业企业服务质效较差。前期物业企业属于开发企业关联单位，公司化管理制度不健全，企业负责人及从业人员大多未经专业培训，服务主动性不足。
(二)自治组织发挥作用不够。现有的自治组织仍缺乏德高望重的“领头人”，加之未落实报酬，发挥作用不充分，业主诉求长期得不到有效解决，出现“甲方缺席”的尴尬局面。
(三)物业服务费用收缴率低。由于各类矛盾问题和少数业主不当诉求得不到正确引导和及时化解，购房业主以各种理由拒缴、拖欠物业服务费的现象居高不下。加之物业企业没有强制手段催缴费用，往往通过压缩支出、降标服务等方式降低运营成本。
(四)部门之间尚未形成合力。物业管理涉及发改、民政、公安等多个部门，但部分部门和水电气讯等专营单位潜意识存在“边界误区”，认为物业管理不属自身主业。
三、建议
(一)高位统筹，建立一个联席会议制度。建立物业服务管理联席会议制度，至少每季度召集一次联席会议。一是及时研判会商。及时听取物业服务管理工作情况汇报，研究工作中的难点堵点问题。二是加快完善机制。围绕职能部门履职、物业服务规范、遗留问题化解、物业服务费收缴、矛盾纠纷调处等重点内容，推动配套政策更加健全完善。三是强化统筹调度。充实必要人员、保障必要经费，重点向属地党委一级倾斜资源，让党建引领聚合力、行政执法进小区、入住业主守法规、物业企业提质效、违法违规受惩戒成为常态。
(二)责任到边，细化一套系统责任清单。以清单明责的管理制度，严格压实落实各方责任，倒逼各方履职尽责。一是细化职能部门责任。依据国家法定职能职责，制定和细化各职能部门责任清单，强化目标责任考核，落细落实“服务进小区、管理进小区、执法进小区”。二是压实属地管理责任。属地党委负责指导业主大会成立和业委会(物管会)的筹建、换届和改选，建立常态化矛盾纠纷调处机制，协调和组织业委会成员及执法部门参与物业服务领域矛盾纠纷调处。三是厘清小区内部责任。制定和细化《自治组织和物业企业的管理责任清单》，明确工作范畴和边界。四是落实问题整改责任。建立物业管理突出矛盾问题清单和台账，落实责任主体逐项销号整改，深入开展联合执法整治。
(三)系统发力，形成一套有效治理体系。做深做实党建引领“红色物业”创建活动，让物业服务管理成为社会治理的主阵地。一是加快成立小区党组织。按照小区、业委会(物管会)、物业企业一体组建党支部的整体架构，同步向党支部派出党建指导员并组建志愿者服务队，让小区党员成为小区治理的骨干力量。二是加快推进小区自治。按照条件成熟组建业委会、条件暂不具备组建物管会的思路，有序推进自治组织建立。三是加快完善小区矛调组织。由属地党委牵头，相关部门、自治组织成员和物业企业为成员，组成矛盾调解委员会，负责调解矛盾纠纷，实现“小事不出小区、大事不出社区”。
(四)直击堵点，探索一套惩戒制衡措施。针对物业服务中出现的各种乱象乱点问题，加快完善一套制衡措施，集中整治一批突出顽疾。一是强化源头规范。针对开发企业遗留问题，聘请第三方机构承担小区物业移交承接查验工作，切实解决开发企业与物业企业之间“自导自演、流于形式”现象;针对矛盾问题久拖不解，由相关主管部门落实溯源追究制度给予联合惩戒。二是规范物业服务。建立“第三方测评+日常督查+诚信体系得分+投诉办理+党组织评价”动态评级机制，对持续排名靠后的企业采取约谈、降级或清退市场;设立小区公共收益共管账户，规范公共收益管理;建立物业从业人员持证上岗制度，定期开展从业人员技能培训，提高从业人员整体能力素质。三是惩戒违约失信行为。建立和推行府院联动调解、快判快决等机制，依法严厉打击恶意欠费行为;将开发企业履约、物业服务质效、业主缴费等情况纳入信用评价范畴，对违约失信的单位和个人通过信用体系进行制约惩戒。
(五)考核奖惩，培植一批典型示范案例。坚持奖惩并举、点面结合，加快提升辖区物业服务整体水平。一是健全考核体系。建立“管委会对部门、属地党委，属地党委对自治组织、物业企业，物业企业对员工”之间多维度的目标责任考核体系。二是培树先进典型。引进或培育一批口碑好、实力强的优秀物业企业，推动辖区物业服务业加快发展壮大。采取以奖代补方式，奖励在“红色物业”创建、矛盾纠纷调处化解、自治组织建设中的示范小区。三是正面宣传引导。向广大业主大力宣传物业管理方面法律法规，提高业主尊法守法自觉性。宣传正反面的典型做法和典型案例，在全社会形成弘扬正气、惩治违法的舆论导向。
(作者系安康高新区党工委委员、管委会副主任)
