多地块失而复得万达拿地被指“私人定制”
林小昭
在广东三块万达地块被政府收回、二次出让又被万达竞得后，广西柳州万达地块也上演了类似的“失而复得”，就连价格都与第一次出让时相同。
对比柳州万达地块的两次出让公告可以发现，其中有关“IMAX入驻”这样的“量身定制”条款最终被删除。尽管万达最终仍能实现“逆袭”，但其拿地模式正在遭受越来越大的挑战。
柳州“拷贝”广东
柳州市国土资源局最新的一期土地出让成果公告显示，大连万达以8.46亿元的价格获得了柳州市东环路东侧的P(2013)27地块。
这一价格与第一次出让时相同。今年9月22日，该地块“众望所归”被大连万达商业地产股份有限公司以8.46亿元总价收入囊中，这一价格也是该地块出让的底价。不过在11月初，柳州市国土局挂出了重新出让的公告。
为何将土地收回并重新出让？对此，柳州市国土局相关人士对《第一财经日报》表示，柳州万达地块二次挂牌出让系参照广东的做法进行的整改，原因与广东是一样的。
在柳州之前，包括广东东莞厚街镇万达地块、广州萝岗区地块和湛江经济开发区地块均经历了这样一个“失而复得”的过程。
12月4日，湛江开发区万达广场投资有限公司以6.6668亿元的价格将湛江经济技术开发区PGC2013004地块重新夺回。
紧接着的12月5日下午，“回炉”出让的广州萝岗区科学城(8.32, -0.06, -0.72%)KXC-K3-1地块再度公开拍卖。在没有竞争对手的情况下，该地块由广州萝岗万达广场有限公司以8.3亿元的底价夺得。
12月6日，根据东莞土地市场消息，一编号为2013WG072位于厚街镇珊美村、宝屯村地块网上开拍。经过1家公司1轮报价，最终大连万达商业地产股份有限公司直接加价1.08亿元收入囊中，成交总价143480万元。
“我们这边也是学别人，别人怎么改我们就怎么改。我们是参照别人进行的自改。”上述柳州市国土局人士对本报表示。
删除“前置条件”
对比柳州万达地块两次出让公告的最大变化不难发现，第一次出让公告中要求的“自持地上建筑面积不少于8000平方米的IMAX影城，包括一个IMAX影厅竞买人在报名申请时须提交IMAX出具的入驻承诺函原件”被删除掉。
而此前包括广州萝岗万达广场地块、湛江万达广场地块和东莞厚街万达地块的两次出让公告中，最大的变化也正是删除了有关“IMAX入驻”的条款。
IMAX在华最大战略合作伙伴为万达院线，双方早在2011年就达成战略合作。
“这种条件，行业内一看就是为万达量身设置的，又要求商业地产，又在签订《土地出让合同》之前提供IMAX入驻意向，除了万达，还能有谁？”一位业内人士说，这种量身定制的方式一直都有。
这样的“前置”条件违背了市场公平竞争的法则，不仅引起了其他企业的不满，也引发了国土资源部的关注。根据广东媒体援引省国土资源厅方面的说法，取消成交是国土资源部审查的结果，省厅并未参与。
此间还有其他媒体报道称，广东省国土资源厅相关负责人称，国土资源部监测到万达在广东的部分拿地项目涉嫌“前置条件”、“垄断拿地”。昨日记者多次致电广东国土厅负责人士，但电话一直无人接听。
“逆袭”毫无悬念
尽管多幅地块被收回，但在二次出让中，万达同样没有任何悬念地将这些地块收入囊中。除了广州萝岗地块加价1亿外，东莞厚街、湛江、柳州地块拿地价格均与第一次一样，这也让外界联想，这样的整改可能就是“走过场”，万达重新收回这些地块早在意料之中。
一方面，由于万达前期已经投入了很多人力物力，其他开发商要参与这些地块的“二次竞争”非常难。以广州萝岗地块为例，该地块前期已存在在建工程，前期在建工程费用为1.45亿元，竞得人须在签订合同后30日内缴交该价款。这意味着如果是万达之外的企业拿到该地块，光成本就比万达多出1.45亿，劣势相当明显。
本报记者此前在现场看到，在萝岗地块被收回并准备二次出让期间，往工地上输送钢筋、水泥与木材等建筑材料的重型货车络绎不绝，各个片区均有大量工人正在施工，而接下来还将招聘更多的工人，展示中心的工作人员仍在向到访客户推介万达广场的产品。
另一方面，即便删除了“IMAX”这样的前置条件，但其他一些条件和要求也基本上只有万达才能做到。例如，广州萝岗地块在二次出让公告中仍要求买家“6个月内动工(打桩)建设，24个月内必须竣工并投入使用”。
柳州万达地块的二次公告也提出，竞买人需持有商业及配套设施面积不少于170000平方米，其中地上商业建筑面积不少于85000平方米，地下商业及配套设施面积不少于84000平方米(含商业面积、配套用房及停车位面积)；自持旅馆(五星级酒店)建筑面积不少于35000平方米，该旅馆配套床位可满足500个；自持地上商业建筑应配套建设面积不少于8000平方米的影城。
以上对于竞买人“快买快干快竣工”以及开发能力“强而全”的要求，正是万达的拿手好戏。
争议“万达模式”
研究万达的拿地模式不难发现，万达拿地均在挂牌前期与地方政府达成共识，竞拍日均几乎以底价拿地，溢价率很低。
例如，今年5月召开的柳州重点招商项目推进情况汇报会显示，“通过一系列对接洽谈，目前已有大连万达、深圳海岸集团等6个强优企业与柳州市达成投资意向”。
其中，柳州万达广场选址于东环大道，拟建设集购物、餐饮、文化、体育、娱乐等多种业态的“一站式 ”综合体。建成后，预计将提供8000个就业岗位，每年产生近亿元税收。“目前，项目正处于征地拆迁阶段。”
今年3月4日的《湛江日报》则报道，昨日上午(3月3日)，市主要领导在京拜访了万达集团董事长王健林。双方就如何加快推进湛江万达广场建设进行了交流探讨，并初步明确项目力争7月动工，2015年开业迎客。
在这种前期达成共识的基础上，万达的拿地大多是以低价、底价竞得。例如在前述四幅“逆袭”地块的第一次出让中，广州地块7.3亿，底价7.2亿；湛江地块6.7亿，底价6.2亿；东莞地块14.35亿，溢价8.14%；柳州地块8.46亿，底价8.46亿。
不过，一个巴掌拍不响。万达之所以能够低价拿地，除了万达自身的运作，地方政府的需求更为关键。万达所拿地块大多位于近郊区，这些地块也是地方政府近期重点发展的区域。
资料显示，万达这家年收入1400亿元的巨型企业拥有且已开业的万达广场79座、五星级酒店45家、电影屏幕6000块。上世纪90年代因为投身足球而扬名立万的万达目前已成为中国商业地产的龙头品牌。
合富置业首席市场分析师龙斌说，对地方政府来说，引进万达这样的知名企业可以带动区域经济发展，但通过市场竞争的话价格就比较高，万达未必愿意来，所以地方政府就愿意牺牲地价方面的利益。
龙斌还表示，一旦万达进入后，就可以迅速提升周边土地的价值。这样一来，地方政府与万达就实现了共赢。
在这个过程中，万达自然拥有更多的话语权。记者梳理各地媒体报道发现，很多地方政府大员都争着赴北京拜访王健林。对一些规模不大的三四线城市来说，争取万达落户，也是提升城市形象、增强招商引资吸引力的重要筹码。
因此不难理解，为了吸引万达落户，地方政府往往会主动为万达“量身定制”设置了很多竞买人的条件，例如规定“影院至少有一个厅作为世界先进电影放映技术厅IMAX”这样的苛刻条件，这样的挂牌出让也让外界质疑为“萝卜出让”。
龙斌认为，此次各地万达地块出让风波并不会对万达产生太大的影响，但市场竞争应该是公平竞争、程序公正，“关键在于规则，规则如果不公平，大家肯定会有质疑。”
